賃貸管理サービスとは、賃貸住宅を対象に、入居者募集、点検・メンテナンス、リフォーム、退去手続きといった多岐におよぶ管理業務を一括して引き受けるサービスです。

本来、マンション管理はオーナーさま側の責任ともいえる分野。しかし、幅広い管理業務をとどこおりなく遂行するには、設備や建築に関する専門知識、管理に関連する法規に精通する必要があります。また、入居者ニーズを重視する視点と、住みよい生活空間の設計を手掛けるだけのサービス力も同時に求められます。

これら賃貸管理に必須のスキルと知識、リサーチ力を持つ管理会社に委託する方が、オーナーさまにとっても入居者さまにとっても理想の住まいに近づけるのです。

賃貸管理は、大きく「ハード面」と「ソフト面」の2種類の管理サービスに分けられます。

ハード面の管理	ソフト面の管理
電気設備や給排水設備の点検 大規模修繕計画の策定 貯水槽の点検・清掃 排水管の点検 消防計画の策定 エレベーターの点検 防災点検　など	空室対策 クレーム対応 住民トラブル対応 修繕計画の周知 家賃管理 トラブルコールの対応 退去手続き対応 メンテナンス工事の発注　など

ハード面の管理で重要なのは、建物・設備の安全性維持です。電気設備やエレベーター、給排水設備が正しく稼働しなければ、生活上大きな支障が生まれます。また、建物は築年数とともに劣化が進むため、必要に応じて外壁のリフォームや耐震性能の改善を図る工事が求められます。

対してソフト面の管理は、入居者対応や空室対策、家賃の入金管理、クレーム対応など対人業務がメインです。たとえ設備が充実したマンションでも、待っているだけでは空室を埋めることはできません。空室を解消して入居率を高めるには、募集・宣伝業務を通じて入居者に興味を持ってもらい、契約につなげる必要があります。

賃貸管理サービスには、不動産の資産価値向上を重視する「プロパティマネジメント」も含まれます。「プロパティ」とは、「資産・財産」という意味です。

つまりプロパティマネジメントとは「資産を運用・管理すること」ととらえてよいでしょう。プロパティマネジメントでは不動産の「資産的価値」を重視し、その運用や収益拡大に主軸を置いて事業戦略を進めていくことになります。

賃貸管理では、マンションなど不動産の資産価値を高めるための取り組みが重視されます。一方プロパティマネジメントでは、不動産価値の向上はもちろん、オーナーさまの資産全体を大きくするための取り組みが何より大切です。

不動産投資によるキャピタルゲインを維持・向上するには、空室を生まないための生活環境の確保、住まいの質を上げるための設備投資といった施策が必要です。これらに加えてプロパティマネジメントでは、節税対策や資産拡大が見込めるだけの具体的なアイディアの提案も不可欠です。

ファンド物件の運営管理と資産価値の向上によってもたらされる恩恵は、結果的に入居者さまへ還元されます。オーナーさまの「資産」と入居者さまの「住みか」を守ることが目的なのは、賃貸管理サービスならびにプロパティマネジメント双方に言えることです。

賃貸管理の主なサービス内容を、業務フローにしたがってご紹介します。

1. 

   1.空室募集

   賃貸管理は、「入居者不在のお部屋をゼロにする」という目的からスタートします。空室率は、地域や立地条件、マンションのグレードによって異なり、さまざまな変数要素を加味しなければなりません。また、近年は若者の減少やマンションの供給過剰といった構造的な問題も抱えます。そのような状況下で、ニーズの詳細分析やマーケティング調査などを通して付加価値あるサービスを生み、契約に結び付けるのが管理会社の役割です。

2. 2.家賃管理

   家賃の管理業務も、管理会社が請け負います。苦労の末やっと空室が埋まったとしても、家賃の不払いや未納の常習化が起これば、不動産の収益に大きな穴が開いてしまうでしょう。いうまでもなく、家賃収入は賃貸経営を支える土台です。すべての住人が家賃をとどこおりなく支払ってもらう環境でなければ、賃貸経営そのものが成り立ちません。

   管理会社は、家賃を滞納する契約者に対して適切に対処し、必要であれば督促して回収に務めます。督促業務のほかに、滞納者リストの作成や家賃保証会社への報告なども行います。

3. 3.契約更新

   貸主と借主が取り交わす賃貸借契約には、「〇年〇月まで入居する」という契約期間が定められています。契約更新の時期が近付いたら、管理会社は借主に対して、契約更新の意志確認をしなければなりません。定期借家契約では、契約終了する場合少なくとも6か月前にその旨を通知しなければならないルールです。それを守らないと貸主と借主の間でトラブルに発展する恐れもあるため、契約更新に関する管理業務も非常に重要です。

4. 4.解約清算

   借主が契約更新しない、つまり解約するとなった場合、管理会社は借主から提出された「解約通知書」にもとづいて解約清算業務にとりかかります。

   契約終了まで日数が残る場合は、終了月日まで日割りで賃料を計算して請求します。違約金の有無やそのほか請求すべき費用がないかも確認し、必要であれば請求します。

   退去時には立ち会い、部屋の状況を確認。契約内容にもとづき、修復工事などが別途必要であれば原状回復のためのクリーニング費用として見積もります。敷金や保証金は、クリーニング費用や工事費、滞納家賃分などを差し引いた分を返還するのが基本です。

5. 5.報告・送金業務

   物件の管理状況や稼働具合、家賃の支払い状況、更新と解約の比較結果、募集活動の状況などをレポートとしてまとめ作成し、オーナーさまに報告します。

   家賃や更新料などの収入も、このときに送金します。送金額は、管理委託料や工事・広告などに要した実費などを差し引いた分です。この報告・送金業務は毎月月初に行うのが原則です。

実績豊富でノウハウを持つ管理会社に委託すれば、オーナーさま・入居者さま双方に大きなメリットを呼び込めます。それぞれの観点からメリットをご説明します。

• 空室の解消で収益を維持

  管理会社にはリーシング事業のノウハウがあり、積極的な募集活動と綿密なマーケティング調査で空室の解消を目指します。空室状況の改善で収益の安定化が見込めるとともに、資産価値の維持につながります。

• トラブルの迅速処理

  住民間でトラブルが起きた際、スムーズな初期対応と迅速な解決が求められます。住民トラブルは、マンション内のもめごとから近隣からのクレームまでさまざまで、経験豊富で熟練した専門スタッフによる仲介が理想的です。管理会社に任せてもらえれば、解決がはやまるだけでなく、オーナーさまの心労と手間も減ります。

• 家賃滞納の改善

  家賃の滞納は、オーナーさまにとって頭の痛い問題。入居時はきちんと支払われていたのに、しばらくして支払いがとまった、などの事案は決して少なくありません。オーナーさまが自力で解決しようと思ってもなかなか難しい部分があります。管理会社は家賃督促をはじめとするトラブル対応にも優れているため、オーナーさまの手を煩わせることなく、迅速に回収します。

• 資産拡大のメソッドが豊富

  プロパティマネジメント業務を請け負う管理会社であれば、オーナーさまの資産拡大に寄与できます。リフォーム提案や資産の組み換え、相続税対策など、いかに資産を向上させるかのメソッドも豊富に持っています。管理会社への委託は、そのメソッドを買い、安心を買うことを意味します。

入居者さまのメリット

• 住みたい部屋への入居がかなう

  管理会社は、オーナーさまと入居者さまの「マッチング」を目指して営業や募集活動を実施します。アパートからマンション、戸建てまで幅広く情報を網羅しています。「ペット共生賃貸」「音楽室付賃貸」「ガレージ付賃貸」などニーズに合う賃貸物件の情報提供もスムーズです。管理会社が仲介に入ることで、「住みたい部屋」や「あこがれの家」がみつかりやすくなります。

• 急なトラブルにも迅速対応してくれる

  「上の階の部屋から水漏れが起きている」「駐輪場のルールがなかなか守られない」「隣の部屋の騒音を何とかしてほしい」などのトラブル・悩みに遭遇しても、管理会社が適切に対処するので安心です。それは単に「間に入って説得する」「話し合う」というあいまいな解決方法ではなく、具体策をきちんと提示して解決の道を模索します。具体的な提案ができるのも、管理会社として多くの賃貸住宅の管理サービスを手がけてきた実績があるからです。

• 快適な住まい環境を維持してくれる

  管理会社による消防設備の点検、エレベーターのメンテナンス、排水管工事などは計画に基づいて実行され、快適な住まい環境の形成と維持をサポートします。設備やインフラの正常化を守り、入居者さまの賃貸生活をバックアップします。

三井ホームエステートは、賃貸管理から不動産販売、不動産活用のコンサルティングまで、オーナーさまと入居者さま双方のご期待に沿うことを目的に、賃貸管理事業を展開しています。ここでは、弊社の賃貸管理（プロパティマネジメント）サービスをご紹介します。

弊社では、「リーシング」「維持管理」「入出金管理」「テナント管理」の4本柱をメインに、賃貸管理（プロパティマネジメント）業務を行います。

リーシング	賃貸契約の仲介業務を行います。高稼働率の維持で収益拡大に貢献。また、効果的な営業戦略のご提案を通してお客様の不動産運用をサポートします。
維持管理	日常的な清掃や定期点検で快適な住環境を維持。また、適切なメンテナンス計画としてマーケットを捉えたリフォーム提案によるバリューアップや速やかな原状回復工事の実施。
入出金管理・回収	入出金管理を徹底。滞納があれば迅速かつコンプライアンスを重視した対応でトラブル拡大を防止します。
テナント管理	設備状況をチェックし、故障があれば適切に対処。クレームなどにも迅速に対応します。24時間の監視体制で、トラブル回避につとめ、万が一の事故の際は必要処置を講じます。

三井ホームエステートが建物を一括借り上げして管理する「サブリース」方式の利用も可能です。サブリース（転貸借）を前提に、オーナーさまからオフィスビルやマンションなどを賃借する方式で、物件に関するもろもろの管理業務はすべて、三井ホームエステートがお引き受けします。契約からメンテナンス、緊急時対応まですべての管理業務を一任できるサービスです。

賃貸管理サービス業としての実績・ノウハウが豊富なため、物件の運営管理と資産価値の向上は安心してお任いただけます。

賃貸管理サービスは建物・設備のメンテナンスを行うハード管理から、対人業務メインのソフト管理まで、多岐におよびます。やるべきことが多いのはもちろん、知識やノウハウも必要不可欠です。それらの管理業務をオーナーさまひとりが背負うのは物理的にも無理があるため、専門スタッフを抱える管理会社への委託が望ましいでしょう。

三井ホームエステートは、賃貸経営から建物管理、不動産コンサルティングまで幅広く手がけ、ノウハウと実績も豊富です。特にファンド物件での資産運用を目指すなら、高品質なプロパティマネジメント業務に定評のある弊社までご相談ください。